Dominique ANDRE et Alexandre FONTAINE Notaires - ANTONY

L'office vous informe

Assurance-vie : clairement, les obligations des assureurs L'assurance-vie est un contrat par lequel un assureur, en échange d'une prime fixe ou périodique, s'engage à verser une certaine somme à une date déterminée à son souscripteur, si à cette même date une personne assurée est encore vivante. Cette assurance est complétée par une contre-assurance en cas de décès de cette dernière, la somme déterminée étant alors versée à un bénéficiaire ; généralement, le souscripteur est l'assuré. L'assurance-vie sert de base à une opération d'épargne, l'aléa lié à la survie ou la disparition de l'assuré n'étant pas susceptible de porter atteinte à la somme garantie, qui existera toujours sous condition que les placements effectués aient été profitables. Il ne se passe pas une semaine sans qu'un vecteur d'information ne vienne rappeler qu'il s'agit là du "placement préféré des français" ; différentes raisons expliquent cet engouement : une fiscalité encore avantageuse bien qu'instable ; et une souplesse précieuse en matière de transmission patrimoniale, permettant par exemple d'avantager telle ou telle personne plutôt que telle autre en cas de décès. Pour autant, la réalité est parfois plus rude et les réveils difficiles, notamment lorsque l'on constate que les placements effectués ne se sont pas avérés aussi bénéfiques qu'imaginé ; ou encore, après décès, où il n'est pas rare aujourd'hui de constater de grandes difficultés dans la mise à exécution des contrats : déblocages tardifs des fonds par les assureurs bien après que le règlement successoral ait déjà été effectué par le notaire ... voire , contrats en déshérence, dont les bénéficiaires n'ont pas été contactés bien que l'assureur soit informé ... Aussi, semble-t-il utile de faire le point sur les obligations de ce dernier, sans prétendre à l'exhaustivité : Lors de la conclusion du contrat - Le souscripteur doit être informé en application de normes légales et réglementaires ; le contrat doit être rédigé en français ; être clair ; et reproduire de multiples mentions obligatoires ; - Toute personne physique ayant signé une proposition d'assurance ou un contrat a la faculté d'y renoncer par lettre recommandée avec accusé de réception pendant le délai de trente jours ; la renonciation emporte restitution de l'intégralité des sommes versées dans un nouveau délai maximal de trente jours, au-delà duquel les sommes non restituées produisent un intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis au double ; il convient à cet égard de rappeler que le défaut de remise des documents et informations imposée par la loi entraine pour les souscripteurs de bonne foi la prorogation du délai de renonciation jusqu'au trentième jour suivant la date de leur remise effective, dans la limite de huit années ; - Par ailleurs, il a été jugé que l'assureur était tenu à un devoir de conseil et d'information : ainsi doit-il mettre en garde le souscripteur quant à l'impossibilité de bénéficier d'un avantage fiscal compte tenu de son âge lors de la conclusion du contrat ; En cours de contrat - Bien que des analyses divergentes soient soutenues, il est indéniable que la souscription d'une assurance-vie est aujourd'hui une opération d'épargne ; d'ailleurs, tant la loi que la jurisprudence rappellent que les entreprises d'assurance sur la vie ou de capitalisation doivent faire participer les assurés aux bénéfices techniques et financiers qu'elles réalisent ; elles sont également tenues à une obligation d'information desdits assurés sur les risques de pertes financières liées au choix du type de contrat souscrit ; - Le dispositif relatif à l'information du souscripteur est le suivant : . la proposition d'assurance doit notamment indiquer les valeurs de rachat au terme de chacune des huit premières années au moins ; . le contrat doit préciser les modalités de calcul de la valeur de rachat ou de la valeur de transfert et, le cas échéant, de la valeur de réduction ; . chaque année l'assureur doit indiquer le montant de la valeur de rachat , sauf si la provision mathématique est inférieure à 2 000 € ; . et lors de cette communication, l'assureur doit préciser "en termes précis et clairs" ce que signifie l'opération de rachat et quelles en sont les conséquences légales et contractuelles ; . le contrat doit, en outre, indiquer le montant des frais prélevés en cas de rachat. Lors de son dénouement - En cas de décès, la recherche de ce type de placement se révèle parfois délicate en raison du silence des assureurs trouvant son origine dans la confusion opérée entre secret professionnel et obligation de confidentialité, à laquelle ils sont seuls tenus et qui ne les dispense pas de manière systématique de divulguer l'existence du contrat et l'identité de son bénéficiaire, comme cela a été jugé dès 1999 ; à l'initiative des notaires, un accord est intervenu avec la Fédération Française des Sociétés d'Assurances pour faciliter les recherches d'éventuels bénéficiaires : toute personne physique ou morale peut ainsi interroger, par écrit, l'AGIRA, Recherche des bénéficiaires en cas de décès, 1, rue Jules Lefebvre, 75431 Paris cedex 09, afin de savoir si une clause bénéficiaire a été stipulée à son profit par le défunt ; par ailleurs, l'assureur est désormais tenu de rechercher, d'une part, le décès éventuel de l'assuré afin de régler la problématique des contrats d'assurance sur la vie non réclamés, garantissant les droits des assurés ; et d'autre part, le bénéficiaire ; si cette dernière recherche aboutit, il est, en outre, tenu de l'aviser de la stipulation effectuée à son profit ; mais à ce jour, la loi n'impose aucun délai ni sanction ... Elle ne fait qu'autoriser les organismes professionnels interrogés par d'éventuels bénéficiaires à consulter les données figurant au Répertoire national d'identification des personnes physiques tenu par l'INSEE afin de s'assurer du décès éventuel de leurs assurés. Mais là encore, ni délai, ni sanction .... - Lorsque le contrat est arrivé à son échéance, soit au terme prévu en cas de vie, soit au décès, l'assureur est tenu de payer la somme convenue ; à compter de la réception des pièces nécessaires à ce paiement, l'entreprise d'assurance verse dans le délai d'un mois le capital ou la rente garantie ; au-delà, elle doit de plein droit un intérêt au taux légal majoré de moitié durant deux mois, puis, au double du taux légal. Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160). Lire la suite
Bricoler dans son logement : une liberté surveillée Le Code civil nous enseigne que la propriété est le droit de jouir et de disposer des choses de la manière la plus absolue, pourvu qu'on n'en fasse pas un usage prohibé par la loi ou les règlements. Tout propriétaire est ainsi libre d'aménager son logement comme bon lui, sous réserve cependant que les travaux effectués le soient en conformité avec la loi ou les règlements. La réforme sur les autorisations d'urbanisme a posé le principe selon lequel les travaux exécutés sur des constructions existantes sont dispensés de toute formalité ; mais il existe des exceptions. Ne sont soumis à aucune formalité les “travaux d'entretien ou de réparations ordinaires”. Attention toutefois : les travaux de “reconstruction” sont assimilés à des constructions nouvelles … A titre d'exemple, le remplacement d'un plancher a été jugé comme n'étant pas un acte de construction ; ni la simple réfection d'une toiture, même est très mauvais état. S'agissant des exceptions : Les travaux de ravalement de façade et les travaux modifiant l'aspect extérieur d'un bâtiment existant tels que des modifications de toiture sont soumis à déclaration préalable ; ainsi en est-il de l'installation de panneaux solaires. En dehors des zones urbaines des documents d'urbanisme “les travaux qui ont pour effet la création soit d'une emprise au sol, soit d'une surface de plancher supérieure à cinq mètres carrés et qui répondent aux critères cumulatifs suivants : une emprise au sol créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés ; une surface de plancher créée inférieure ou égale à vingt mètres carrés”, doivent être précédés d'une déclaration préalable ; en zone urbaine d'un plan local d'urbanisme ou d'un document d'urbanisme en tenant lieu, cette déclaration est nécessaire pour des travaux ayant pour effet la création soit d'une surface de plancher supérieure à 5 m2 et inférieure ou égale à 40 m2, soit d'une emprise au sol créée inférieure ou égale à 40 m2, à condition que ces seuils cumulatifs ne soient pas dépassés. Dans ces mêmes zones urbaines, sont soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet la création d'une surface de plancher ou d'une emprise au sol supérieure à quarante mètres carrés ; sont également soumis à permis de construire les travaux exécutés sur des constructions existantes ayant pour effet la création de plus de vingt mètres carrés et d'au plus quarante mètres carrés de surface de plancher ou d'emprise au sol, lorsque leur réalisation aurait pour effet de porter la surface ou l'emprise totale de la construction au-delà de certains seuils fixés par le Code de l'urbanisme ; il convient de souligner que des dispositions spécifiques existent dans les secteur sauvegardés et pour les immeubles protégés au titre de la législation sur les monuments historiques. L'hypothèse du changement de la destination d'un immeuble est spécifique ; ce changement de destination ne doit pas être confondu avec le changement d'affectation/d'usage ; la destination d'un immeuble peut être la suivante : l'habitation, l'hébergement hôtelier, les bureaux, le commerce, l'artisanat, l'industrie, l'exploitation agricole ou forestière, l'entrepôt, étant précisé que les locaux accessoires d'un bâtiment sont réputés avoir la même destination que le local principal ; tout changement de destination, avec ou sans travaux est soumis à contrôle ; si des travaux accompagnant le changement de destination sont effectués afin de "modifier les structures porteuses ou la façade du bâtiment” un permis de construire devra être sollicité ; à défaut de tels travaux, le changement de destination est soumis à déclaration préalable ; il convient de préciser que de principe, l'écoulement du temps n'altère pas la destination. Par ailleurs, et préalablement à la revente de l'immeuble "bricolé", son propriétaire, devra s'interroger sur la possibilité, dans son propre intérêt, de s'exonérer de la garantie des vices cachés octroyée à son futur acquéreur. L'article 1643 du Code civil dispose en effet qu'il sera tenu de ces vices quand même il ne les aurait pas connus, à moins que dans ce cas il n'ait stipulé qu'il ne sera obligé à aucune garantie. Ce texte est clair : pour s'exonérer, le vendeur ne doit pas connaître les vices cachés. Et la jurisprudence est bien fixée : elle assimile à un vendeur connaissant les vices, celui qui par sa profession ne pouvait les ignorer. Or, elle s'affermit aujourd'hui en assimilant à un vendeur connaissant les vices celui qui, sans être un professionnel, a réalisé lui-même des travaux sur l'immeuble vendu. En conséquence de quoi, le vendeur bricoleur ne pourra plus à l'avenir s'exonérer de la garantie des vices cachés au moyen d'une clause générale ; il devra au contraire indiquer clairement les travaux réalisés, et sa méconnaissance des règles de l'art, ce qui ne saurait être sans répercussion sur le prix de vente, sauf à fournir une assurance en garantissant les conséquences, assurance qui elle-même ne sera pas sans coût supplémentaire … Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160). Lire la suite
Régler une succession : mode d'emploi Lorsqu'un homme disparaît, son patrimoine demeure. C'est là un des paradoxes de la vie : la revanche de la matière sur l'esprit ... Régler une succession, c'est opérer la transmission de ce patrimoine qui subsiste. Sans entrer dans le détail, il existe deux grands systèmes de transmission successorale dans le monde : les successions "au bien" et les successions "à la personne" ; depuis le 17 août 2015, le règlement européen sur les successions internationales a profondément modifié la donne. En France, pays de droit continental, il est d'usage de dire que "le mort saisit le vif". Au jour du décès, les biens du défunt sont immédiatement transmis à ses ayants-droit. Juridiquement, régler une succession consiste en trois opérations : A/ Déterminer qui sont les ayants-droit du défunt habilités à recueillir son patrimoine : A défaut de volonté contraire de ce dernier, ces ayants-droit dénommés alors héritiers sont désignés par la loi selon un ordre préférentiel, et au sein de cet ordre, un degré prioritaire, chaque ordre et chaque degré excluant les autres ; ainsi, les descendants "passent" avant les ascendants, et parmi les descendants, les enfants "passent" devant les petits-enfants ; deux correctifs à cela pour mémoire : la fente, hypothèse dans laquelle la succession se divise entre deux lignes et la représentation, hypothèse dans laquelle un degré plus éloigné vient en concurrence avec un degré plus proche. Les héritiers légaux sont les parents du sang ; seule exception à ce principe : l'époux. Le défunt peut également souhaiter modifier cet ordre de son vivant ; pour ce faire, il prendra des dispositions de dernières volontés par testament ou institution contractuelle spécifique telle la donation entre époux encore dénommée donation au dernier vivant. Au décès, cette détermination des ayants-droit que l'on appelle dévolution successorale, est fixée par un acte notarié, la notoriété, laquelle ne fait que constater la situation ; en parallèle, ces ayants-droit auront un choix à faire entre trois options : accepter purement et simplement la succession, mais en supporter alors toutes les conséquences, y compris en matière de dette ; y renoncer de manière à ne devoir acquitter aucun passif, ou encore pour faciliter un saut générationnel dans certaines situations en permettant à des degrés plus éloignés d'hériter, parfois à de meilleures conditions financières ; ou enfin, accepter à concurrence de l'actif net, soit sans pouvoir être tenu des obligations du défunt au-delà de son patrimoine. Lorsque ce dernier n'a pas pris de disposition de dernière volonté, cette option est indivisible : il n'est pas possible d'accepter certains biens et de renoncer à d'autres. Lorsque des dispositions volontaires ont été prises, il est possible pour son ou ses bénéficiaires de limiter ses droits ; on parle alors de cantonnement. En parallèle, il convient de : B/ Déterminer la consistance du patrimoine du défunt : C'est là réaliser un inventaire exhaustif de ses biens mais également de ses obligations et analyser leur nature et particularités. Cette consistance sera fixée en application d'éventuelles conventions matrimoniales, "pacsimoniales" ou autres prises entre le défunt et son entourage. Ce patrimoine sera déclaré à l'administration fiscale, de principe, dans les six mois du décès ; il fera l'objet de droits d'enregistrement susceptibles d'atteindre 60% dans certaines hypothèses, tel un couple de concubin. C/ Convenir enfin de l'affectation du patrimoine successoral entre les ayants-droits : Communément, le règlement successoral s'entend du constat suivant : les ayants-droit du défunt, une fois déterminés, acceptent sa succession et sont mis en possession de son patrimoine, identifié aux termes de l'inventaire. Il s'achèverait dès ces deux premières étapes franchies. Ce ne peut être le cas que dans une hypothèse bien précise : l'existence d'un unique ayant-droit et d'un patrimoine simplifié. Dans les autres situations, le règlement ne fait que commencer ... Le défunt étant légalement présumé animé d'une intention égalitaire à l'égard de ses ayants-droit, il convient de réunir aux biens existants laissés à son décès, les biens et autres avantages indirects qu'il a pu leur consentir de son vivant, voire, de les rapporter, à une masse globale à partager, afin que cette égalité soit réellement effective sur l'ensemble. Si au contraire, il a souhaité avantager certains ayants-droit à l'encontre de cohéritiers, ces derniers sont titulaires parfois d'un droit à réserve qui leur permet de revendiquer une indemnisation. La masse à partager une fois reconstituée peut demeurer la copropriété des ayants-droit : cette situation est qualifiée d'indivision ; mais elle est précaire et de nature à cesser à tout moment. Aussi cet état d'indivision peut-il être stabilisé au moyen d'une convention de maintien dans le temps ; cette convention aura également pour objet d'organiser cet état ; elle déterminera par exemple qui aura l'usage des biens communs ; si cet usage donnera lieu à indemnisation ; qui paiera les charges ? Faut-il un représentant à l'ensemble des indivisaires ... Si cette convention est insuffisante, il est possible d'apporter certains biens successoraux à une société civile de manière à en pérenniser la propriété, faciliter encore plus grandement sa gestion, simplifier sa transmission ultérieure. Cette masse peut également être répartie dans le cadre d'un partage total ou partiel ; certains biens peuvent être vendus de manière et ce que les fonds alors recueillis puissent servir de contrepartie aux attributions privatives effectuées. Selon la nature des droits transmis ou constitués au décès, tels les droits d'usufruit ou les droits d'usage et d'habitation, ces derniers peuvent donner lieu à de multiples aménagements de manière à assurer une gestion plus pertinente au regard des objectifs des ayants-droit, et à moindre coût fiscal à terme. Des transmissions anticipées complémentaires peuvent être alors envisagées avec les descendants. Au-delà de tous ces aspects techniques, il est fondamental de considérer la dimension affective propre à chaque succession, période délicate où la sensibilité de chacun est susceptible de s'exprimer parfois avec maladresse, alimentant un conflit dévastateur. Le notaire, juge de paix des familles, le sait : le droit peut être une arme comme une autre. Et si l'argent est un moyen d'évaluer les biens et les services, il ne mesure pas les sentiments … Avec neutralité, impartialité et indépendance, contre les vents et marées du "tout consumérisme", le notaire est également un chef d'orchestre qui préserve et s'il y a lieu, restaure, une qualité relationnelle telle qu'elle permette la conclusion d'accords justes et équilibrés. Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160). Lire la suite
L'activité du logement en Ile-de-France reste faible Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes tous logements confondus stagnent à un niveau proche de celui enregistré en 2013, tout en restant inférieures de 10% à celles d’un 3e trimestre moyen des 10 dernières années et de 18% par rapport à la période de haute activité(1). Dans l’ancien, le très léger mieux constaté dans les ventes au 3e trimestre (+3% par rapport à 2013), un peu plus notable dans Paris (+7%), s’estompe quand on s’éloigne du coeur de l’agglomération, avec une hausse limitée à 3% en Petite Couronne et une stabilité en Grande Couronne. L’activité reste déprimée dans le neuf. Rien ne change depuis longtemps sur ce segment de marché. Lire la suite

Elle ne redémarre toujours pas. Les ventes tous logements confondus stagnent à un niveau proche de celui enregistré en 2013, tout en restant inférieures de 10% à celles d’un 3e trimestre moyen des 10 dernières années et de 18% par rapport à la période de haute activité(1). Dans l’ancien, le très léger mieux constaté dans les ventes au 3e trimestre (+3% par rapport à 2013), un peu plus notable dans Paris (+7%), s’estompe quand on s’éloigne du coeur de l’agglomération, avec une hausse limitée à 3% en Petite Couronne et une stabilité en Grande Couronne. L’activité reste déprimée dans le neuf. Rien ne change depuis longtemps sur ce segment de marché.

Testament : de l'importance d'être authentique ! Existe-il interrogation plus essentielle dans nos existences : qu'y a-t-il après la mort ? Le testament est un moyen d'y répondre, certes partiellement, mais avec efficacité. Lire la suite

Existe-il interrogation plus essentielle dans nos existences : qu'y a-t-il après la mort ?

Le testament est un moyen d'y répondre, certes partiellement, mais avec efficacité.

Il est l'acte par lequel une personne dispose, pour le temps où elle n'existera plus, de tout ou partie de ses biens ou de ses droits et qu'elle peut révoquer.

Il est l'expression réelle de la volonté de son auteur ne s'exécutant qu'à son décès.

Il s'agit d'un acte unilatéral, révocable, solennel où l'écrit est imposé à peine de nullité.

Au-delà de la mort, il permet la transmission de son patrimoine conformément à ses volontés.

Aussi, sa rédaction ne peut être abandonnée à des formules "pré-fabriquées" nécessairement imprécises et sujettes à interprétation judiciaire.

Le testament peut revêtir différentes formes : olographe, mystique, international, authentique ; comment choisir ?

Le testament authentique est rédigé par un notaire sous la dictée de son auteur.

Ses avantages le rendent incomparable :

-          Premier avantage et non des moindre : un testament moins cher !

Contrairement à ce que l'on peut lire, ici où là, il est moins onéreux que son "petit frère", le testament olographe, qui, pourtant, est rédigé sans frais de la main du testateur ; comment est ce possible ?

Hors frais de consultation, le coût d'un testament authentique s'élève à 180 € environ, montant auquel il convient d'ajouter un impôt de 125 € après le décès ; or, un testament olographe, avant d'être exécuté, doit faire l'objet d'un acte de dépôt, puis d'une notification auprès du tribunal de grande instance du lieu de décès ; ces seules formalités peuvent être évaluées à 400 € à ce jour … Et cela sans compter le coût de la formalité de l'envoi en possession, imposée en cas de testament olographe, de l'ordre de 600 à 1.000 € en plus …

-          Deuxième avantage : l'intervention du notaire !

Rédigé par un notaire, officier public et ministériel, le testament authentique confère les effets bénéfiques décisifs de tout acte notarié ; plus particulièrement, cette forme garantit :

. l'incontestabilité des volontés de son auteur, et par voie de conséquence, la certitude qu'il sera pleinement efficace, sans pouvoir être remis en cause ; il offre ainsi le plus haut niveau sécurité juridique, le notaire s'assurant de l'effectivité du consentement et procédant à la vérification de la capacité de son auteur ; le testament d'un majeur en tutelle ou en curatelle doit, en pratique, être notarié ; et lorsque le testateur est sain d'esprit mais ne sait pas écrire ou ne peut pas le faire pour des raison de santé, seule la forme notariée lui permettra de prendre ses dispositions ;

. la conservation du document, ce, sans délai … ainsi que le faculté de le retrouver, même des dizaines d'années après sa rédaction, compte tenu de sa mention au fichier central des dispositions de dernières volontés, service organisé par le notariat.

Plus généralement, le devoir de conseil du notaire s'exercera lors de la rédaction du testament, afin d'en assurer l'efficacité. Ainsi par exemple, il pourra intervenir afin de souligner les risques suivants :

. L'institution d'un légataire universel à charge de délivrer des legs particuliers ...

. Une formulation maladroite rendant nécessaire la recherche des héritiers du défunt pour procéder au règlement successoral alors même qu'ils en seraient totalement exclus, ce qui ne serait pas sans poser quelques difficultés après décès ...

-          Troisième avantage : de puissants effets !

Compte tenu de la qualité d'officier public et ministériel du notaire, les personnes instituées par testament authentique n'ont pas à recourir à la procédure judiciaire obligatoire d'envoi en possession en cas de testament olographe, procédure qui d'une part allonge le règlement successoral et d'autre part en renchérit le coût.

Un exécuteur testamentaire nommé par testament notarié peut, dans certaines hypothèses, et sans avoir à obtenir d'autorisation judiciaire préalable, être habilité à disposer des biens immobiliers du défunt.

Seul le testament notarié peut priver certains héritiers de leurs droits.

Enfin, et bien qu'il s'agisse d'une situation peu courante en pratique, il convient de rappeler que seul le testament notarié peut emporter une reconnaissance d'enfant naturel …

N'hésitez pas à consulter votre notaire !

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Pacte civil de solidarité : un statut, oui, mais ... Le pacte civil de solidarité est né en 1999, non sans heurt, afin de prendre en compte la situation des couples de même sexe ; il est aujourd'hui un mode de conjugalité incontournable. Un peu moins de 200.000 personnes se sont "pascées" en 2013 pour un peu plus de 200.000 qui se sont mariées … Lire la suite

Le pacte civil de solidarité est né en 1999, non sans heurt, afin de prendre en compte la situation des couples de même sexe ; il est aujourd'hui un mode de conjugalité incontournable.

Un peu moins de 200.000 personnes se sont "pascées" en 2013 pour un peu plus de 200.000 qui se sont mariées …

Ce partenariat contractuel organise la vie commune en établissant des droits et des devoirs en termes de soutien matériel, de logement, de patrimoine, d'impôts et de droits sociaux.

Son fonctionnement a été grandement amélioré par la loi du 23 juin 2006 ;  le couple "pacsé" est désormais  soumis à un régime de la séparation de biens sauf option expresse contraire.

II permet de bénéficier d'une fiscalité particulièrement avantageuse en cas de transmission par décès, identique à celle des époux.

Il est présenté généralement comme offrant plus de souplesse que le mariage notamment en matière de séparation et de succession, ses formalités à la signature et à la dissolution étant en outre fortement réduites.

Cette apparente simplicité présente cependant d'importantes limites :

Alors que le pacte civil de solidarité est d'essence contractuelle,  les co-partenaires n'ont le choix qu'entre deux types de régime "pacsimonial" : la séparation de biens et l'indivision automatique, sans  aucune certitude quant à la possibilité de les aménager. Par ailleurs, il n'est pas envisageable de créer des avantages "pacsimoniaux" de nature à protéger les co-partenaires en cas de rupture ou de décès, tels que les avantages matrimoniaux ou la clause "alsacienne" pour des personnes mariées.

Le logement de la famille n'est pas en tant que tel protégé et l'obligation de contribuer aux charges de la vie commune serait relative.

La liberté de mettre fin à un pacte civil de solidarité, et ce unilatéralement,  ne règle en rien les modalités du partage des biens communs, lesquelles peuvent être à l'origine d'un contentieux dévastateur ; quant à l'absence d'intervention  de l'autorité judiciaire, celle-ci peut s'avérer dommageable pour la partie la plus faible, la plus fragile ; et aucune prestation compensatoire n'est susceptible d'amortir les conséquences de la rupture ...

Quant à la protection en cas de décès, elle est inexistante, le pacte civil de solidarité ne créant aucun droit à la succession de son co-partenaire, si ce n'est le droit annuel au logement principal. Il convient donc de l'organiser impérativement de son vivant sous peine de grave désillusion à terme. Cette protection par ailleurs ne peut conduire le co-partenaire survivant à bénéficier de plus de droit qu'un simple étranger, la quotité disponible spéciale élargie étant réservée aux époux en présence de descendants. A fortiori, les co-partenaires ne bénéficient d'aucune réserve héréditaire en l'absence de ces derniers ...

Enfin, le pacte civil de solidarité est impuissant à conférer un droit à réversion à la retraite du co-partenaire prédécédé.

Bien qu'ayant nettement gagné en cohérence, le pacte civil de solidarité de 2014 hésite encore entre contrat et institution.

L'aide d'un notaire est indispensable pour une rédaction adaptée, lequel se chargera de sa célébration et des formalités de publication dans un délai maîtrisé de l'ordre de deux semaines et pour un montant encadré de près de 200 €, hors impôt.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Logement/couples : que se passe-t-il en cas de rupture/décès ? Le logement constitue un besoin vital de l'être humain. Sa forte dimension sociale et affective nourrit de légitimes inquiétudes lors d'une séparation ou d'un décès survenant dans un couple. Lire la suite

Le logement constitue un besoin vital de l'être humain. Sa  forte dimension sociale et affective nourrit de légitimes inquiétudes lors d'une séparation ou d'un décès survenant dans un couple.

Schématiquement, trois situations sont susceptibles de se présenter :

- Le logement est occupé sans titre ; ainsi par exemple, un couple, peut résider au domicile des parents de l'un de ses membres ; ou encore, bénéficier d'une mise à disposition gracieuse d'un bien immobilier ; dans ces hypothèses, en cas de rupture ou de décès, les occupants qui ne détiennent aucun droit sont à la merci du ou des propriétaires et ne peuvent se maintenir dans les lieux.

- Lorsque des époux ou des co-partenaires d'un "pacs" louent leur logement, ils bénéficient tous deux d'un droit d'occupation, dont ils sont réputés co-titulaires ; aussi, en cas d'abandon du domicile ou de décès,  le "survivant" conserve son droit au bénéfice du bail ; et lors d'une rupture, s'il y a désaccord, ce droit peut être attribué exclusivement à l'un ou à l'autre par le juge compétent, en fonction des intérêts sociaux et familiaux ; cette co-titularité n'existe pas entre concubins ; toutefois, dans les mêmes hypothèses, le bail est transféré au concubin notoire - stable, connu et continu - vivant avec son bénéficiaire depuis au moins une année.

- Le logement peut enfin appartenir au couple ou à l'un de ses membres.

S'il est une propriété commune et que survient une rupture :

Il convient d'envisager la destination à lui donner : le vendre et en répartir le prix au bénéfice de chacun en fonction de ses droits ; l'attribuer privativement à l'un des membres du couple moyennant un prix à verser, prix qui est également appelé soulte  ; aménager la situation dans l'attente d'une décision qui n'est pas encore prise : qui continuera d'utiliser le bien ? Cette occupation sera-t-elle payante ? Comment se répartiront les charges … -  ;

En cas de désaccord, l'attribution préférentielle du logement peut être sollicitée par l'un ou par l'autre des époux ou des co-partenaires, mais non par les concubins ; et s'il s'agit d'un couple marié, le logement peut devenir l'objet d'une prestation compensatoire en nature, sauf si son origine est familiale.

S'il survient un décès et selon que le couple est marié, "pacsé" ou concubin, les droits du prédécédé sur le logement reviennent à ses héritiers ; à cet égard, il convient de souligner que seul le mariage offre une protection optimale au conjoint survivant qui, de part son statut, est légalement héritier de son époux, bénéficiaire d'une quotité spéciale en présence de descendant(s), et susceptible de profiter d'avantages concédés par son contrat de mariage ; le co-partenaire n'est titulaire que d'un droit d'occupation pendant un an à compter du décès ; quant au concubin, même notoire, il ne bénéficie d'aucun droit.

- Dans l'hypothèse où le logement appartient privativement à une seule personne, le conjoint, co-partenaire, compagnon, non propriétaire ne peut revendiquer aucun droit sur ce bien en cas de rupture sauf à titre de prestation compensatoire s'il est marié et que le bien n'a pas une origine familiale. En cas de décès toutefois, le raisonnement est identique au précédent.

Qu'il y ait rupture ou décès, le devenir des objets mobiliers doit être envisagé selon leur appartenance ; et en cas de propriété commune du logement, les comptes sont à faire dans le cadre d'une opération appelée "liquidation" ; dans toutes les hypothèses, celui qui prétend détenir un droit contre l'autre doit le démontrer sauf cas particulier.

Ce constat effectué conduit aux recommandations suivantes :

  • Il est toujours préférable d'organiser sa relation de couple avant que ne survienne une rupture ou un décès ; les outils juridiques sont nombreux et l'imagination en la matière, fertile … Ainsi par exemple et sans être exhaustif, il est envisageable de réaliser des conventions de maintien dans l'indivision, des "tontines", de constituer une société civile, de concéder un commodat … qui, "couplés" avec une donation entre époux, un testament, une donation entre vifs au conjoint ou pourquoi pas, aux enfants, permettra d'assurer le logement de la famille ; une fois même l'évènement survenu, ces outils peuvent être encore utilisés, alors que le couple s'oriente plus naturellement vers la cession du logement ou son attribution à un seul de ses membres ; et de nouvelles solutions sont encore envisageables telle la conversion d'un usufruit ou d'un capital en rente …
  • …. et pour se faire, de consulter votre Notaire afin de s'informer, pour comprendre et anticiper au moyen des outils à disposition ; cette démarche est de nature à limiter les risques de développement d'un conflit, au plan patrimonial ;
  • enfin, si malgré ces préconisations, la situation doit s'envenimer, l'intervention d'un médiateur familial est de nature à rétablir la communication entre les parties en conflit, pour que, par elles-mêmes, celles-ci trouvent une solution respectueuse de leurs intérêts respectifs.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

 

Acquérir à plusieurs Le Code civil nous enseigne qu'une acquisition est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer. Lire la suite

Le Code civil nous enseigne qu'une acquisition est une convention par laquelle l'un s'oblige à livrer une chose et l'autre à la payer.

C'est également bien souvent un moment chargé d'émotions ...

De principe, il s'agit d'un contrat à exécution immédiate : le vendeur transfert la propriété de son bien et l'acquéreur en paie le prix dans le même instant, peu important d'ailleurs l'origine des fonds pour la validité de l'acte ; seul, celui qui se porte acquéreur devient propriétaire indépendamment du financement.

Mais que se passe-t-il si deux, trois ou "n" personnes entendent acquérir ensemble un bien ? Nos émotions ne doivent pas nous faire oublier d'envisager les différents choix qui s'offrent à nous.

Sans prétendre à l'exhaustivité, trois solutions sont envisageables :

- Ces personnes peuvent tout d'abord acquérir conjointement en "tontine", c'est à dire en précisant au moyen d'une clause dite "d'accroissement", que seule la dernière survivante d'entre elles sera considérée comme ayant toujours été propriétaire du bien concerné, ce, depuis le jour de l'acquisition, le ou les prémourants des acquéreurs étant censé n'avoir jamais eu de droit de propriété sur ce bien ; le bénéfice qui en sera retiré par le survivant étant aléatoire, une tontine n'est pas un acte gratuit, sauf pour l'administration fiscale ; elle permet donc d'avantager définitivement le survivant sans compte à faire avec les enfants des prédécédés qui se trouveront dépossédés de tout droit, dès lors qu'initialement ils avaient la même probabilité de les recueillir ; à un pacte tontinier est généralement adjoint une clause d'inaliénabilité et d'insaisissabilité rendant le bien indisponible tant que le survivant n'est pas déterminé. Un seul des acquéreurs étant réputé propriétaire dès l'origine, il n'y a pas pluralité de titulaires du droit de propriété sur le bien acquis ; donc pas d'indivision ; donc, pas de possibilité de contraindre ses co-acquéreurs à la revente du bien en cas de désaccords ; et nécessairement, l'obligation d'attendre les décès pour déterminer qui demeurera propriétaire du bien ... ; ce pourquoi, ce choix doit être effectué en parfaite connaissance de cause ...

- Elles peuvent également acquérir conjointement en indivision ; dans cette situation, deux points devront être étudiés avec soin :

* la détermination des pourcentages acquis par chaque co-acquéreur, qui, afin de respecter la définition juridique de l'acquisition ci-dessus, devra être conforme au financement opéré par chacun, sauf à ce que soit expliquée une éventuelle divergence ;

* l'aménagement de l'état d'indivision créé, en nommant un ou des gérants ; fixant des règles de majorité pour les décisions à venir ; déterminant les droits et obligations de chacun ; convenant d'une éventuelle durée pour cet aménagement ;

- Elles peuvent enfin s'associer dans une cadre d'une société civile qui se portera acquéreur du bien, offrant de multiples avantages et au premier chef, la possibilité de dissocier le pouvoir de la propriété : ainsi sera-t-il envisageable d'être associé en parts égales avec des pouvoirs identiques en terme décisionnel, mais des apports en capitaux différenciés ; voire, d'être décideur, malgré des apports minoritaires ...

A chaque cas d'espèce, sa solution !

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Le mariage aujourd'hui La famille, réunion de différents êtres humains, présente une dimension sociale, biologique et juridique. Lire la suite

La famille, réunion de différents êtres humains, présente une dimension sociale, biologique et juridique. Son rôle est économique, social, politique et moral.

Le droit de la famille est soumis aux influences de la religion, la morale et des mœurs. Il ne peut prendre le risque de l’immobilisme, sous peine de ne plus être respecté. Mais il interagit nécessairement avec ces influences dans le respect du pluralisme des opinions en délimitant une frontière entre ce qui est autorisé et ce qui est interdit.

Et il est particulièrement complexe de saisir les contours d’une situation extraordinairement évolutive…

Le mariage est considéré comme l’acte fondateur de la famille dite « légitime ». Par un accord de volonté, solennel, deux êtres établissent une union entièrement réglementée par la loi, quant à ses conditions, ses effets et sa rupture.

Le droit du mariage reste essentiellement impératif. Ainsi les époux ne peuvent déroger ni aux devoirs, ni aux droits, qui résultent pour eux du mariage, ni aux règles de l’autorité parentale, de l’administration légale et de la tutelle.

Plus précisément, les époux se doivent mutuellement respect, fidélité, secours et assistance ; ils s’obligent à une communauté de vie et sont protégés par des règles « gravées dans le marbre » : chaque époux doit contribuer aux charges du mariage, mais gère seul ses biens personnels et ses comptes bancaires ; il peut conclure seul les contrats ayant pour objet l’entretien du ménage et l’éducation des enfants, les dettes ainsi contractées engageant l’autre ; le logement de la famille est protégé.

Si l’un des époux se trouve hors d’état de manifester sa volonté, son conjoint sera habilité à le représenter.

Toutefois et s’agissant de l’organisation patrimoniale du couple marié y compris à l’égard des tiers, dénommée « régime matrimonial », les époux sont libres de faire comme ils le jugent à propos, sous réserve de respecter les bonnes mœurs et l’ordre public ; en l’absence de volonté exprimée et de convention nécessairement établie sur les conseils d’un notaire avant la célébration du mariage, le régime légal par défaut de droit français est la communauté dite « des acquêts ». Une fois le régime choisi, il ne sera pas aisé de le modifier ; sauf cas particulier, le principe est la mutabilité contrôlée du régime matrimonial.

La dimension « institutionnelle » du mariage engendre une protection sociale pour les époux, chacun étant susceptible de bénéficier d’une couverture de base ou complémentaire de ses risques sociaux soit en sa qualité d’assuré social, soit d’ayant-droit de son époux.  Mais elle engendre également l’imposition commune des revenus du foyer fiscal et la solidarité pour le paiement des impôts sur les revenus, la fortune et la taxe d’habitation. Elle a des effets jusque dans la filiation paternelle légale : la filiation d’un enfant issu d’un couple marié est indivisible, la filiation maternelle établie par l’acte de naissance impliquant celle du père ; ainsi, l’enfant conçu ou né pendant le mariage a pour père le mari. Il s’agit de la présomption de paternité. Elle impose même une obligation alimentaire entre alliés en ligne directe : les gendres et belles filles doivent des aliments à leur beau-père et belle-mère et réciproquement. Le tout, sauf exception.

Se marier, c’est adopter un statut stable et pérenne, afin d’assurer l’épanouissement de la famille. Hors les rares cas de nullité, le mariage ne sera remis en cause que par le divorce ou le décès de l’un des époux.

Les hypothèses de divorce sont limitativement énumérées par la loi ; elles sont au nombre de quatre ; et s’il est aujourd’hui possible de divorcer même contre le consentement de son époux - en cas d’altération du lien conjugal depuis plus de deux ans – c’est dans un cadre judiciaire garantissant les droits de chacun, aux termes d’un jugement susceptible de sanctionner les comportements fautifs et d’imposer des dommages et intérêts ; en outre, la disparité que le divorce peut occasionner dans les conditions de vie respective des époux sera réparée au moyen d’une prestation compensatoire.

En cas de décès, l’époux est le seul héritier par l’alliance auquel la loi reconnaît des droits successoraux, ce, qu’il s’agisse de droit en pleine propriété, de droit en usufruit ou de droits au logement familial et aux meubles le garnissant ; en outre, c’est également la seule personne susceptible d’être avantagée par le ou la défunte dans des proportions excédant notablement des droits réservés aux enfants, voire de bénéficier d’avantages matrimoniaux propres à les écarter définitivement du règlement successoral. En l’absence d’enfant, il aura même un droit à réserve du quart des biens de son conjoint prédécédé. Le conjoint survivant non divorcé dispose également, s’il est dans le besoin, d’une créance alimentaire contre la succession. Selon les circonstances, il peut avoir un droit d’attribution préférentielle. Enfin, la protection sociale du conjoint survivant est assurée par les différents régimes obligatoires, qu’ils s’agissent de capitaux décès – régime général de la sécurité sociale et régimes complémentaires -, des retraites de réversion, de l’allocation veuvage, des remboursements des frais médicaux ou des prestations familiales.

Le mariage offre ainsi un cadre à nul autre pareil, propre à assurer le développement de la famille.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Les prêts familiaux : remède à la crise Le contexte économique est aujourd’hui difficile et les solidarités familiales, voire amicales, sont sollicitées de plus en plus fréquemment. Lire la suite

Le contexte économique est aujourd’hui difficile et les solidarités familiales, voire amicales, sont sollicitées de plus en plus fréquemment.

Lorsque l’on est jeune et que l’on souhaite acquérir sa résidence principale, il n’est pas toujours aisé d’obtenir un financement bancaire sans apport personnel.

Un premier emploi nécessite bien souvent de pouvoir justifier de l’utilisation d’un véhicule qu’il faut donc acquérir avant même d’en avoir eu les moyens …

Dans les situations les plus délicates, certains de nos concitoyens se trouvent même étranglés par un surendettement chronique résultant d’une accumulation de crédits à la consommation, encouragée par diverses « officines » peu recommandables.

Or, si certains membres de la famille, voire certains amis, accepteraient bien volontiers d’apporter leur soutien financier, ce n’est pas nécessairement dans une intention libérale, mais sous conditions de restitution, ne serait-ce que pour respecter l’équité qu’ils entendent assurer entre leurs proches.

Dans chacune des hypothèses précédentes, le prêt familial notarié est une solution adaptée qui permettra :

De justifier d’un apport ouvrant la porte du crédit immobilier dans les meilleurs conditions au primo accédant ;

De financer l’achat d’un véhicule ;

De racheter les différents crédits à la consommation afin de briser la spirale infernale et étaler le remboursement global sur le long terme.

Le prêt familial notarié :

Attestera que la remise des fonds a été effectuée sous condition de restitution ;

Organisera les modalités de leur remboursement ;

Envisagera l’existence ou l’absence de rémunération, voire une  indexation dans certaines hypothèses.

Moyennant un coût modique, il offrira une sécurité maximale grâce à :

Sa force exécutoire, qui s’impose à l’emprunteur et permet d’obtenir une hypothèque judiciaire provisoire sans jugement ;

Aux garanties qui pourront être prises sur les conseils d’un notaire ;

A sa force probante, opposable aux services fiscaux, qui devront en accepter la déduction lors du décès de l’emprunteur, minorant les droits de succession.

Il constitue la preuve parfaite de l’accord familial/amical.

Il convient de relever que même ainsi formalisés, les prêts familiaux doivent être déclarés à l’administration fiscale dès lors que leur montant excède 760 €.

N’hésitez pas à consulter votre notaire !

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

La médiation professionnelle : compétence nouvelle des notaires Le notaire, officier public, a parmi ses diverses attributions celle de rédiger des actes d'une force toute particulière, et ainsi de garantir une sécurité juridique absolue aux parties qui en ont fait la demande. Lire la suite

Le notaire, officier public, a parmi ses diverses attributions celle de rédiger des actes d'une  force toute particulière, et ainsi de garantir une sécurité juridique absolue aux parties qui en ont fait la demande.

Dans l'exercice de ses fonctions, il est parfois confronté à des situations délicates susceptibles de devenir conflictuelles et d'affecter ainsi la bonne exécution de sa mission.

Son devoir d’impartialité, son approche préventive du conflit, ses connaissances des relations humaines, son aptitude à favoriser l’équilibre et l’entente entre les parties et à créer un climat de confiance font du notaire un intervenant naturel et privilégié grandement apprécié lorsqu’il est question de résoudre des différends.

De manière à gérer encore plus efficacement ces situations, le notaire peut également intervenir en qualité de médiateur professionnel, spécifiquement formé à cet effet.

La médiation professionnelle est une discipline de la qualité relationnelle et d’aide à la décision.

Il s’agit d’un processus structuré d’accompagnement des parties leur permettant de trouver par elles-mêmes :

  • les principes d’une meilleure communication,
  • et/ou, en cas de litige : un accord établi de manière contributive. La médiation professionnelle constitue alors un mode alternatif de règlement du conflit.

Le notaire médiateur est un « professionnel généraliste ».

Il est compétent pour mener une médiation dans tous les domaines, et notamment en matière :

  • familiale : séparation d’un couple,  litige entre indivisaires, différend intergénérationnel,
  • immobilière : contentieux entre vendeur et acquéreur, conflit de voisinage, problèmes de copropriété, difficultés avec un locataire,
  • patrimoniale : règlement d’une succession, partage et répartition des biens,
  • ou professionnelle : conflits d’associés, transmission d’entreprise, ressources humaines.

Par son intervention, il :

  • pacifie et régule les échanges ;
  • anime une discussion qui est devenue délicate, difficile, voire inimaginable entre des parties ;
  • les accompagne dans l’élaboration de leur solution.

Sa posture et son engagement garantissent :

  • l'indépendance vis-à-vis des influences extérieures,
  • l'impartialité vis-à-vis des parties au conflit,
  • la neutralité vis-à-vis de la solution trouvée par les protagonistes,
  • et la confidentialité.

Le notaire médiateur ne porte pas de jugement sur la nature des différends et la manière de les vivre. Il utilise son savoir-faire en matière relationnelle dans le cadre strict de l’accompagnement, permettant à des personnes de prendre des décisions dans leur intérêt propre et avec leur libre consentement.

S’impliquant pleinement dans sa mission, il ne saurait toutefois être tenu à une obligation de résultat.

Enfin, chaque partie peut interrompre librement sa participation à la médiation, sans avoir à justifier sa motivation.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Les dangers de la séparation des biens Qui, dans sa vie, n'a pas entendu la réflexion suivante : "Ah, si j'avais su, j'aurais fait un contrat de mariage ..." Lire la suite

Qui, dans sa vie, n'a pas entendu la réflexion suivante :

"Ah, si j'avais su, j'aurais fait un contrat de mariage ..."

Leurs auteurs parent ainsi la séparation de bien de toutes les vertus, et ce, a posteriori, une fois les difficultés rencontrées, l'invoquant tel un talisman contre toute déconvenue patrimoniale future.

C'est d'une part oublier que la séparation de biens n'est qu'un régime parmi bien d'autres et d'autre part que s'il peut être adapté à certaines situations, il n'en recèle pas moins de véritables pièges, lesquels se retrouvent à un moindre niveau chez les co partenaires de pacte civil de solidarité et chez les concubins.

En théorie, la séparation de biens est le plus simple des régimes matrimoniaux : "à chacun ses biens, à chacun ses dettes" ; il offre une grande liberté de gestion et protège les époux en leur permettant de cloisonner leurs patrimoines respectifs.

Mais pour ce faire, il exige de solides connaissances juridiques, une conscience aiguë de ses intérêts patrimoniaux et une aptitude certaine à "tenir les comptes", ce qui, il faut bien le reconnaître, peut sembler incompatible avec l'esprit du mariage pour certains d'entre nous.

Ainsi :

- Si me désintéressant des investissements du couple je laisse mon époux effectué seul les acquisitions constitutives de patrimoine futur, je ne pourrai partager le fruit de ce labeur pourtant commun à la dissolution du lien matrimonial puisqu'il ne m'appartient pas ...

- À quoi sert-il d'avoir adopté ce régime si je ne me réserve pas la preuve que je suis personnellement propriétaire de tels ou tels biens acquis pendant l'union ? À défaut, ces biens seront censés appartenir également à mon conjoint ...

- Si j'ai adopté la séparation de biens afin de protéger mon patrimoine des conséquences d'une activité professionnelle à risque, c'est à la condition que ce patrimoine soit nécessairement acquis par mon époux ; s'il l'a été avec mes propres deniers, cela peut être considéré comme une fraude faite aux droits de mes créanciers ; en outre et dès lors que le propriétaire d'un bien est celui qui s'en porte acquéreur et non celui qui le finance, je serai fort dépourvu le jour où mon conjoint aura décidé de me quitter ... Dans ces situations, le choix du régime de la participation aux acquêts aurait été plus judicieux.

- Se marier, c'est avoir un projet de vie commun : acquérir une résidence principale ; puis une ou plusieurs résidences secondaires ; se constituer un patrimoine. Quand "tout va bien", les époux séparés de biens estiment légitime, naturel, d'acquérir ces biens par moitié sans se soucier de savoir qui de l'un ou de l'autre les financera ; et comme par ailleurs, ils doivent contribuer aux charges du mariage à proportion de leurs facultés respectives, ils perdent complètement de vu qu'ils ont adopté un régime séparatif exigeant une réflexion approfondie sur les modes de financement. Aussi, lorsque survient une crise - ou, lors du décès de l'un des époux, un conflit avec des enfants - va se développer l'un des contentieux les plus dévastateur du droit civi? moderne : l'époux ayant sur-contribuer au paiement du prix essaiera de manière bien compréhensible d'obtenir la restitution de ce qu'il déclarera désormais avoir trop versé, mais ce, au prix d'une remise en cause de ses obligations juridiques passées, remise en cause qu'il n'aurait d'ai?leurs jamais sollicitée si une rupture n'était pas intervenue, fragilisant grandement la légitimité de sa demande ...

Parlez en avec votre notaire qui saura vous rappeler ces règles, vous recommander des clauses adaptées, tant lors de la rédaction du contrat que lors d'acquisitions ultérieures, en préconisant l'emploi d'outils juridiques adaptés telle la société civile immobilière, voire, vous proposer un régime mieux approprié.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Successions/partages : l'intervention du notaire obligatoire ? Le notaire, officier public et ministériel de la République Française, a la charge de la rédaction des actes les plus graves tels que les donations entre vifs, les contrats de mariage, les renonciations anticipées à l'action en réduction, les testaments authentiques ..., et plus généralement de tout acte ayant pour objet des biens et/droits de forte valeur : les immeubles. Lire la suite

Le notaire, officier public et ministériel de la République Française, a la charge de la rédaction des actes les plus graves tels que les donations entre vifs, les contrats de mariage, les renonciations anticipées à l'action en réduction, les testaments authentiques ..., et plus généralement de tout acte ayant pour objet des biens et/droits de forte valeur : les immeubles.

S'ils ne comportent pas de biens et droits immobiliers, les règlements successoraux et les partages ne sont pas obligatoirement assurés par un notaire.

Et il peut être tentant de se dispenser de son intervention et de son savoir-faire en procédant soi-même à la régularisation de ces situations, voire en faisant appel à des "officines" plus ou moins recommandables proposant des packs "clefs en mains-tout compris".

Or, la première opération d'une succession consiste à déterminer les ayants-droit du défunt après son décès ; il s'agit d'un acte d'une haute technicité susceptible d'engendrer une lourde responsabilité en cas d'erreur ; la loi du 3 décembre 2001 a d'ailleurs reconnu que la preuve de la qualité d'héritier résulte d'un acte de notoriété dressé par un notaire.

La seconde est d'une complexité sans cesse renouvelée : établir la consistance des biens existant au décès  ; y réunir, les donations entre vifs effectuées du vivant ; qualifier les avantages indirects consentis par le défunt ; en ayant présent à l'esprit une des très rares peines de droit privé : le recel de succession qui prive l'héritier "coupable" de tout droit sur tout ou partie de la succession.

La troisième, qui constitue l'essence du règlement, est parfois complètement occultée : les attributions successorales en propriété ou en jouissance, à envisager en fonction des intérêts de chacun, en ménageant par exemple des moyens de subsistances au conjoint survivant, mais sans porter atteinte aux intérêts des enfants le jour où celui-ci décèdera et naturellement au plus juste coût fiscal ...

La quatrième est le dénouement de la situation : le partage, qui malheureusement, en raison d'une fiscalité décourageant la rédaction d'un acte le constatant, reste occulte alors que la possibilité de le réclamer est imprescriptible ...

Le notaire, de par ses compétences, son tarif strictement encadré, la sécurité absolue qu'il confère aux actes qu'il dresse,  la garantie professionnelle dont il fait bénéficier ses clients, la conservation des documents qu'il assure, est l'homme de la situation !

En conclusion, et en la matière, si l'intervention d'un notaire n'est pas systématiquement obligatoire, elle n'en demeure pas moins incontournable !

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

L'indivision : la fin des maux - la vente du bien indivis Le saviez-vous ? Depuis la réforme du 12 mai 2009, il est désormais possible de parvenir facilement à la vente d'un bien détenu par une indivision alors même que certains de ses membres s'y opposent. Lire la suite

Le saviez-vous ?

Depuis la réforme du 12 mai 2009, il est désormais possible de parvenir facilement à la vente d'un bien détenu par une indivision alors même que certains de ses membres s'y opposent.

Toutefois et pour ce faire, le ou les récalcitrants ne doivent pas détenir plus du 1/3 du bien concerné.

Si c'est bien le cas, le ou les indivisaires souhaitant parvenir à la vente expriment devant un notaire à une majorité d'au moins 2/3 des droits indivis leur intention d'y procéder.

Dans le délai d'un mois, le notaire fait alors signifier par acte d'huissier cette intention de vendre auxdits récalcitrants.

Si ces derniers acceptent la vente, l'affaire est entendue.

S'ils s'y opposent ou s'ils ne répondent pas dans un délai de trois mois, le notaire le constate dans un nouvel acte.

Sauf atteinte excessive aux droits des récalcitrants, le Tribunal autorise rapidement la vente.

Celle-ci doit intervenir sous la forme d'une vente aux enchères, dont la réalisation est néanmoins, rapide, efficace et fructueuse lorsqu'elle est confiée au notaire et organisée par PARIS NOTAIRES SERVICES - www.encheres-paris.com/‎ -.

Cette vente effectuée est opposable à l'indivisaire dont le consentement a fait défaut.

Les délais pour y parvenir sont inférieurs à une année.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

L'indivision : la fin des maux - mandat successoral judiciaire Au droit de la famille est attachée une réputation de complexité non usurpée. Il s’agit d’un droit technique faisant appel à des notions et des mécanismes méconnus du grand public, quand bien même ceux-ci ont pour objectif d’assurer équité et égalité de traitement entre les citoyens. Lire la suite

Au droit de la famille est attachée une réputation de complexité non usurpée.

Il s’agit d’un droit technique faisant appel à des notions et des mécanismes méconnus du grand public, quand bien même ceux-ci ont pour objectif d’assurer équité et égalité de traitement entre les citoyens.

C’est également un droit qui se situe au carrefour des passions humaines, génératrices de conflits longs et douloureux.

Si ce deuxième aspect peut, aujourd’hui, être traité au moyen des modes alternatifs de règlement des litiges, telle la médiation, la technique juridique a elle-même évoluée, la remarquable loi du 23 juin 2006 offrant désormais de nouveaux outils à même de résoudre les conflits lorsque la médiation aura échoué.

Ainsi, lorsque l’inertie, la carence ou la faute d’un ou plusieurs héritiers dans l’administration d’une succession, sera avérée, ou qu’il existera une mésentente entre héritiers, une opposition d’intérêts entre eux, ou encore un élément de complexité de la situation successorale, il pourra être demandé au juge de désigner une personne qualifiée afin d’administrer provisoirement la succession, conformément aux dispositions des articles 813-1 et suivants du Code civil.

Il existe donc aujourd’hui un moyen efficace d’éviter une dégradation, voire, la destruction/disparition du patrimoine successoral, en confiant sa mise en valeur à un mandataire successoral judiciaire.

Celui-ci représentera l’ensemble des héritiers pour les actes de la vie civile et en justice.

Il exercera ses pouvoirs alors même qu’il existera un mineur ou un majeur protégé parmi les héritiers.

Le paiement fait entre ses mains sera valable.

A tout moment, les documents relatifs à la mission seront consultables par les héritiers.

Dès lors que la succession aura été acceptée par au moins un héritier, soit purement et simplement, soit à concurrence de l’actif net, il pourra être autorisé à effectuer l’ensemble des actes d’administration de la succession. Il pourra également être autorisé à réaliser des actes de disposition – telle une vente – nécessaires à la bonne administration de la succession et en déterminer les prix et stipulations.

Le juge le désignant fixera la durée de sa mission ainsi que sa rémunération.

Cette mission cessera de plein droit en cas d’accord entre les héritiers ou lorsque le juge en constatera l’exécution complète.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160)

Le tarif unique et obligatoire des Notaires de France Quelle autre profession offre la certitude que soit appliqué un tarif strictement identique sur tout le territoire français, hors outre-mer ? Lire la suite

Quelle autre profession offre la certitude que soit appliqué un tarif strictement identique sur tout le territoire français, hors outre-mer ?

Le notaire, officier public, est soumis à un tarif obligatoire en rémunération des actes qu’il établit dans l’exercice de ses fonctions de rédacteur et d’authentificateur des conventions des parties et pour les formalités qu’il accomplit, liées à la réception des actes.

Cet honoraire tarifé est qualifié d’émolument.

Il comprend forfaitairement :

-          La rémunération de tous les travaux relatifs à l’élaboration et la rédaction de l’acte, ainsi que l’accomplissement des formalités ;

-          Le remboursement de tous les frais accessoires, tels que les frais de papeterie ou de bureau.

Il se distingue des rémunérations non tarifiées dues aux notaires pour les travaux qu’ils effectuent ou pour les services qu’ils sont amenés à rendre, en dehors de la réception des actes et de l’exécution des formalités qui y sont attachées.

Un notaire ne peut accorder une remise partielle de ses émoluments qu’avec une autorisation très exceptionnelle de la Chambres des Notaires dont il dépend.

Aucune réduction d’émolument n’est envisageable en deçà de 80.000 €.

L’intervention de plusieurs notaires à la rédaction ou à la participation à un acte n’en augmente pas l’émolument, sauf si l’acte est rémunéré en fonction du nombre d’heures passées.

Il est imposé aux notaires de réclamer le versement d’une provision sur frais avant de procéder à la signature des actes dont ils sont chargés. Si le montant de cette provision est susceptible de varier d’un notaire à l’autre, le tarif pratiqué demeurera impérativement le même.

Ces strictes conditions tarifaires assurent une parfaite égalité de traitement entre les justiciables et conditionnent l’engagement de la responsabilité civile professionnelle du notaire, garantie absolue de la sécurité apportée par la profession à notre système juridique.

Ce tarif fixé par l’état est une composante essentielle du notariat, auquel les français sont particulièrement attachés.       

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160)

L'usufruit de somme d'argent:quasi-usufruit ou quasi-propriété? L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance. Lire la suite

L’usufruit est le droit de jouir des choses dont un autre a la propriété, comme le propriétaire lui-même, mais à charge d’en conserver la substance.

Ce droit, essentiellement temporaire pour s’éteindre avec le décès de son titulaire, est simple à comprendre lorsqu’il porte sur un bien immobilier : l’usufruitier a ainsi le droit d’utiliser cet immeuble et s’il y a lieu, d’en percevoir les loyers, à charge par lui de l’entretenir.

Mais l’usufruit peut être établi sur toute espèce de biens meubles ou immeubles.

Or, il est des choses dont on ne peut faire usage sans en disposer : ce sont  les choses dites consomptibles, soit les choses qui se consomment par l’usage que l’on en fait.

Ainsi en est-il d’une somme d’argent.

Le droit d’usufruit, soit le droit de jouissance passe alors par le droit de disposer de la chose : l’usufruitier devient débiteur d’une chose semblable ou de sa valeur en argent estimée à la date de sa restitution – généralement au décès de l’usufruitier -. Traditionnellement, cet usufruit est qualifié de quasi-usufruit.

Il est majoritairement considéré que le nu propriétaire n’a plus un droit réel sur la chose, mais un  simple droit de créance à l’égard du quasi-usufruitier. Et il est judicieux que ce droit soit garanti, voire, revalorisé, dès lors que la somme d’argent est susceptible d’avoir disparu au décès de ce dernier et que ses héritiers ne seront pas nécessairement enclins à la restituer.

Si le quasi-usufruit peut être légal, comme portant sur des biens consomptibles par nature, il est également envisageable, dans certaines hypothèses et en suivant les recommandations d’un notaire, de l’établir par convention sur des biens non consomptibles. Ces accords permettront de convenir de modalités d’indexation des sommes à restituer, de placements en démembrement, et seront l’occasion de réaliser des options fiscales en connaissance de cause, notamment dans l’hypothèse où leur objet serait des valeurs mobilières.

N’hésiter à prendre conseil auprès de votre notaire.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160).

Les frais de notaire en vérité... Les notaires, en leur qualité d’officier public, sont astreints à un tarif unique en France métropolitaine. Lire la suite

Les notaires, en leur qualité d’officier public, sont astreints à un tarif unique en France métropolitaine.

Ce tarif est obligatoire et fixé par décret. Il s’impose à tous : aux notaires comme aux clients.

Ainsi, il garantit une totale égalité de traitement et sécurise les transactions en permettant de prédéterminer le cout des frais à exposer, en toute transparence.

Le tarif est forfaitaire, peu important l’ampleur des difficultés rencontrées et le temps consacré à les résoudre.

Il est global et rémunère tant le conseil donné, que la rédaction de l’acte et sa conservation.

C’est l’une des composantes des frais dits « de notaire ».

Ceux-ci comprennent en fait, outre la rémunération du notaire fixée par le tarif :

  • le remboursement des sommes dues à des tiers (géomètres…) et payées par le notaire pour le compte des clients ; ce sont les déboursés ;
  •  la perception de multiples impôts pour le compte du Trésor : taxe sur la valeur ajoutée, droits d'enregistrement, taxe de publicité foncière, plus-value et diverses autres taxes fiscales ou parafiscales.

En vérité, plutôt que des "frais de notaire" il y aurait lieu d’évoquer des "droits d’acte public".

Ces particularités permettent de mieux comprendre les réponses apportées aux questions récurrentes suivantes :

1/ Pourquoi les frais de notaire sont-ils si élevés ?

Le tarif des notaires n’est que l’une des composantes des frais dits « de notaire », lesquels regroupent le paiement de différents impôts et autres documents administratifs.

Ainsi, par exemple :

* Pour l’achat d’un bien immobilier de 300.000 €, les frais dits de notaire s’élèvent à 20.000 € environ dont 3.700 € pour le notaire.

* Pour un prêt travaux avec affectation hypothécaire de 300.000 € : le montant des frais est de 4.700 €, dont 1.500 € pour le notaire.

* Pour un contrat de mariage - sauf cas particulier - : les frais s’élèvent à 390 € dont 225 € revenant au notaire.

* Pour un dépôt de testament olographe après décès : 320 € de frais pour 56 € de rémunération.

* Pour une procuration notariée : 80 € de frais pour 40 € de revenu.

2/ Puis-je négocier mes frais de notaires ?

La réponse est négative, puisqu’ils sont imposés réglementairement.

3/ Si je demande l’assistance de mon notaire à mes cotés, cela me coutera-t-il plus cher ?

Non, dès lors que le tarif s’applique uniformément, quelque soit le nombre de notaires intervenants.

4/ Mon notaire a proposé de me recevoir pour clarifier mon dossier ; je crains de devoir payer cette prestation complémentaire. Que puis-je faire ?

Il n’y a aucune crainte à avoir, puisque le notaire n’est pas rémunéré au temps passé, mais forfaitairement, peu important le nombre des rendez-vous, sauf cas particulier.

5/ Est-il normal que le notaire me réclame une provision à l’ouverture du dossier ?

Nécessairement, dès lors que pour réunir les pièces utiles à la régularisation de l’opération projetée, le notaire devra commencer par régler certaines dépenses.

6/ Et la totalité des frais avant la signature de mon acte ?

Les frais d’acte notarié sont obligatoires et identiques pour tous. Ils sont donc dus et doivent être impérativement versés avant la signature, à défaut de quoi le notaire refusera de recevoir l’acte.

7/ Pourquoi, alors, certains notaires annoncent-ils des frais d’acte différents pour une même opération ?

Si le montant de la provision annoncée peut varier quelque peu, le cout final sera nécessairement le même en raison de l’uniformité du tarif.

8/ Mon notaire me réclame le versement d’une somme complémentaire alors que mon acte est signé et que j’ai réglé l’intégralité de ce qu’il m’avait demandé ;  est-ce normal ?

Les frais dits « de notaire » font l’objet d’une estimation avant signature. Généralement, le montant déterminé est suffisant pour faire face au paiement des multiples postes de dépense ; exceptionnellement, il peut toutefois arriver que ce calcul soit trop juste ; le client n’a alors d’autre choix que de régler le complément afin d’acquitter le montant des frais obligatoires.

Me Dominique ANDRE, Notaire à ANTONY (92160)

Actualités du notariat

16/11/2017 Salon des Maires et des Collectivités Locales 2017

Elus et représentants des collectivités locales, les notaires vous donnent rendez-vous du 21 au 23 novembre !

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16/11/2017 Le Club du Droit sur BFM Business

Chaque semaine, les notaires de France partagent leurs conseils sur BFM Business.

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15/11/2017 Les notaires en direct sur RMC !

Chaque vendredi à 14h45, les notaires de France nous conseillent dans l'émission Radio Brunet.

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14/11/2017 Nom et prénom : comment changer ?

La lettre des notaires de France consacre son numéro de novembre aux modifications de l'état civil.

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08/11/2017 40 fiches pour réussir sa transmission-reprise d’entreprise

Le Réseau Transmettre / Reprendre a élaboré 40 fiches techniques à destination des cédants et repreneurs d'entreprise.

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07/11/2017 Peut-on se désister en cas de retard de signature ?

Même si l'on a signé une promesse d'achat, est-il possible de se dédire s'il existe des erreurs dans le libellé de l'acte authentique ?

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07/11/2017 La Lettre Conseils des notaires : Anticiper le coût des études de ses enfants

De nombreuses solutions existent pour anticiper le coût des études de ses enfants. Découvrez-les dans la Lettre Conseils des notaires de novembre.

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06/11/2017 Conseil du coin : rencontrez un notaire au café !

Tous les 1er samedi du mois, les notaires du Conseil du Coin vous offrent des conseils juridiques dans plusieurs cafés en France.

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20/10/2017 Note de conjoncture immobilière / N°37

Tendances du marché au 2ème trimestre 2017, prix de l'immobilier : La conjoncture immobilière analysée par les notaires de France.

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20/10/2017 Je vends ou j’achète : en combien de temps ?

La lettre des notaires de France consacre son numéro d'octobre aux délais après une vente immobilière.

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Guides pratiques

Achat immobilier - mode d'emploi

Acheter un bien immobilier relève souvent du parcours du combattant.Quelles précautions prendre..?

Consulter le guide (11Mo)
Vente immobilière - mode d'emploi

Quels documents dois-je fournir? Dès qu'un accord est trouvé avec l'acquéreur, je remets au notaire les documents portant sur ma situation personnelle ...

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Succession - L'un de vos proches est décédé

Qui hérite? Dans quelle proportion? Quel en est le coût? Votre notaire est là pour vous aider et vous assister dans les opérations successorales que vous aurez à effectuer...

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Les missions du notaire

Les missions du notaire

Le notaire est un juriste investi d’une mission d’autorité publique qui prépare des contrats sous la forme authentique pour le compte de ses clients. Il exerce ses fonctions dans un cadre libéral.

  • Le notaire, un officier public

Le notaire est un officier public, intervenant dans l’ensemble des domaines du droit : famille, immobilier, patrimoine, entreprises, rural, collectivités locales...
Agissant pour le compte de l’Etat, nommé par le ministre de la justice, il confère aux actes qu’il rédige un gage de sérieux et d’authenticité. Cela signifie qu’il possède de véritables prérogatives de puissance publique, qu’il reçoit de l’Etat.
Selon les termes de l’article 1er de l’ordonnance du 2 novembre 1945 relative au statut du notariat : « Les notaires sont les officiers publics établis pour recevoir tous les actes et contrats auxquels les parties doivent ou veulent faire donner le caractère d’authenticité attaché aux actes de l’autorité publique ».

  • Le notaire , un professionnel de l’authentification des actes

Il a le pouvoir d’authentifier les actes en apposant son sceau et sa propre signature. Il constate ainsi officiellement la volonté exprimée par les personnes qui les signent et s’engage personnellement sur le contenu et sur la date de l’acte. Cet acte s’impose alors avec la même force qu’un jugement définitif. A ce titre, le notaire est le magistrat de l’amiable, acteur d’une justice amiable.

  • Le notaire, un professionnel libéral

Bien qu’investi de l’autorité publique, le notaire exerce ses fonctions dans un cadre libéral, assurant ainsi une forme moderne de service public sans coût pour l’Etat, puisqu’il assume la responsabilité économique de son étude. C’est un professionnel libéral, rémunéré par ses clients (et non par les contribuables) selon un tarif fixé par l’Etat pour les services qu’il rend.
Consulter la page dédiée au tarif du notaire.

  • Le notaire, un professionnel présent sur tout le territoire

Implanté sur tout le territoire en vertu d’une répartition arrêtée par le ministre de la justice en fonction des besoins de la population, il assure un service public juridique de proximité. En effet, les offices notariaux ne sont pas soumis à un « numerus clausus » particulier (ce qui équivaudrait à une limitation du nombre des notaires) mais sont soumis à une implantation encadrée des offices sur tout le territoire pour répondre aux besoins de la population.

L'implantation des offices sur le territoire fait l’objet d’une adaptation permanente sous le contrôle de la chancellerie. Elle obéit à trois principes :

  • maintenir un service public juridique de proximité,
  • tenir compte des évolutions géographiques et démographiques,
  • veiller aux conditions économiques d’exercice de la profession afin d’assurer un service de qualité.

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